房地产估价教程_戴学珍_9787302467908

本书为系统研究关于我国房地产估价的基本理论、基本方法和实践应用的教材, 系统地阐述了房地产估价的各个方面, 内容涉及房地产估价的基本概念、理论基础、房地产价格形成的基本原理和影响因素以及房地产估价的基本方法、估价流程和估价报告的应用等, 并辅以练习题和参考答案。

　　第1章导论

　　1.1房地产的概念与特性

　　1.1.1房地产的概念

　　要明确房地产的概念，首先必须明确“土地”“地产”“不动产”的概念。

　　1. 土地（land）的概念

　　作为科学的土地概念，至今还没有一个统一的认识，不同的学者有不同的解释。

　　经济学意义上的土地概念比较宽广。马克思在《资本论》*卷中指出： “经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象。”英国经济学家马歇尔（A.Marshall）认为： “土地是指大自然赠与人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。”美国土地经济学家伊利（R.T.Ely）认为： “经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量或自然资源，不是单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物质。”

　　从法学的观点来看，比较有代表性的论点有，《牛津法律大辞典》认为： “土地是指地壳的固体部分（也有说仅指陆地部分或地球表层的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。”《德意志联邦共和国民法典》认为： “土地包括土地、附加于土地的有机物、土地及其附加物中的财产权利。”

　　从农学的角度，联合国粮农组织（FAO）1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土地评价专家会议文件《土地与景观的概念及定义》中指出： “土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响。”1976年，FAO在《土地评价纲要》中进一步指出： “土地是一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、土壤和下伏地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人类活动的结果。”

　　从地学的角度，许多地理学家都曾对土地下过定义。如澳联邦科学与工业研究组织的克里斯钦和斯图尔特在《综合考察方法论》（1964）中指出： “土地是指地表及所有它对人类生存和成就有关的重要特征”，“必须考虑土地是地表的一个立体垂直剖面，从空中环境直到地下的地质层，并包括动植物群体及过去和现在与土地相联系的人类活动。”我国已故地理学家赵松乔先生用函数形式表征出了土地的概念： L=F（n，e，s，t）（式中，L为土地，n为自然因素，e为经济因素，s为制度因素，t为时间因素）。浙江大学教授吴次芳也有同样的观点，认为土地是在自然因素、经济因素和制度因素综合作用下形成的，并在时间序列上是动态变化的历史客体。

　　由以上观点可以看出，自然科学意义上的土地概念与经济科学意义上的土地概念是不同的。前者是自然物质，是由土壤、水文、砾石、岩石、矿藏等自然物质构成的自然综合体或自然历史综合体；后者是被当作生产资料和生活资料的经济资产，是由土地资源和土地资产所构成的自然经济综合体。综合各家观点，一般认为，土地是地球陆地表面上，上自大气对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然经济综合体。

　　需要明确的是，理论上的这一“立体空间”在现实生活中往往是受到一定制约的。如地上空间要受政府对建筑高度和建筑容积率的限制；地下空间的矿藏、埋藏物等是否自动地归属于土地拥有者，世界各个国家和地区的规定不一。在欧洲许多国家，土地所有权与地下资源所有权是分开的，国家规定地下资源属于政府。这与我国的规定是一致的。我国政府明文规定，土地所有权不包含地下资源、埋藏物和市政公用设施。美国关于土地所有权的规定与同样是资本主义国家的欧洲国家不同，其土地所有者同时拥有地下的一切财富。在加拿大，随着现代工业、交通的发展，土地上面一定高度的空间不属于土地拥有者，而地下埋藏物在有些省（如安大略、魁北克和阿尔伯塔）与土地所有权是分开的，在其他省则附属于土地所有权。

　　此外，土地与土壤（soil）是两个不同的概念。土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的历史自然体。土地与土壤的区别可从三个方面加以说明：一是从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤；二是从本质特征上看，土壤的本质是肥力，即植物生长供应和协调营养条件及环境条件的能力，而土地的本质特征是生产力，它是在特定的管理制度下，对某种（或一系列）用途的生产能力（capability）；三是从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分，二者在形态结构上相去甚远。

　　2. 地产（estate in land）的含义

　　要明确“地产”的含义，有必要先明确“资产”的概念。资产是指经济主体拥有或者控制的,能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。“资产”与“财产”的含义是基本相同的，不过前者多用于经济，而后者多用于法律黄少安先生认为，财产是产权的客体，是与主体分离的，能够被人们拥有的，有使用价值的稀缺对象；资产是特指用于生产经营活动，以求实现保值和增值目的的财产；资本是为追求利润而投入生产经营活动的资产。从概念的外延上看，三者依次缩小（见参考文献［12］）。。严格来讲，资产和财产在含义上是有区别的。财产是金钱、财物及民事权利、义务的总和。其本质是一种权利，即对一物占有、享用和处置的独占权利，或者说是检判一经济物品的排他性权利，它是从法律角度去认识财物和权益的。而资产是从经济学角度去认识有价值的财产和权益的。没有法律效力的财物和权益虽然有价值，但未必是财产；而有法律效力的财产一般来讲都是资产。因此，资产往往以财产的面貌出现。在论及某单位、某个人的资产时，它与财产没有严格的区别。在企业生产中，只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫资产，它一般具有增值的要求，而其他财产则不具有这种要求。

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