在中国，从没有一个行业像房地产这样充满争议。无数的人因为买房炒房而暴富，无数的百姓因无力承受高房价而望房兴叹。使出浑身解数，一次次的调控，房价下跌希望渺茫。
n 《地产真相》：3年内从40万到2000万不是神话！身价数亿的开发商是如何诞生的？“黄金旺铺”是日进斗金还是倾家荡产？ 谁是推高房价的罪魁祸首？暴利下的地王们如何能够畅行无阻？股地联动，股市已成开发商“奶牛”！中国楼市调控路在何方？ 翻开这本《地产真相》，财经评论家杨少锋将引你找到一切答案。
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张静，《新民周刊》记者、经济版编辑、北京区主管。在行业内卓有建树，多次荣获“杰出贡献奖”、“新长征突击手”、上海市好新闻奖等荣誉称号。八年来始终密切关注宏观经济与微观房地产“这一对难兄难弟”，在利益诉求多元化的今天，时刻保持媒体人的清醒，不随波逐流，力求选择真正有指导意义的言论思想以飨读者。
酣畅淋漓的心声（代序）
n前言
n开篇
n章 “狼”，离中国只有100米
n一、中国经济到了危险的时刻
n二、狼，离中国只有100米
n三、揪出房地产顽疾的“五大元凶”
n第二章 一夜富——地产神话如何诞生？
n一、温州人的“三十六计”：从40万到2000万
n二、炒房团替谁背黑锅？
n三、形形开发商
n第三章 商铺投资，奶酪还是陷阱？
n一、单挑潘石屹——CBD商铺，奶酪还是陷阱？
n二、产权式商铺，投资者的噩梦
n第四章 谁是房价涨的真正推手？
n一、警惕“中国版次贷危机”
n二、楼市“带头大哥”的领涨效应
n三、天价地幕后真相：股市已成楼市奶牛
n四、戳中房价的“死穴”——银行
n五、房价走势的“风向标”
n六、看不懂的中国房市
n第五章 功亏一篑，谁拯救了中国楼市？
n一、金融危机让楼市提前松绑
n二、“多军司令”的诞生
n三、中国面临房价再度暴涨的危险
n四、4万亿投资拯救中国楼市
n五、通州房价的过山车
n六、谁之罪——向主管部门“开炮”
n七、“伪专家”成大毒瘤
n第六章 土地储备——房价涨的罪魁祸首
n一、碧桂园神话
n二、震惊全国的香河农民被上楼事件
n三、疯狂的地王
n四、长实系的中国囤地内幕
n第七章 地产真相
n一、通胀推高了房价，还是房价带来了通胀
n二、中国房企面临10年大危机
n三、两难的楼市调控
n四、民企倒闭潮——伤及无辜的流动性收缩政策
n五、楼市调控出路何方？
2011年2月22日，这是一个中国财政部与世界银行联合主办的国际研讨大会，话题围绕眼下让棘手的“房地产财税政策”。座中有18位来自世界银行、国际货币基金组织以及美国、日本、韩国、新加坡的国际专家， 6名中国财税专家，100余名中国财政部及各省财政厅官员，杨少锋是其中一名来自中国房地产的业界代表。
n 他坐在那儿，有一丝为难。
n 这些年杨少锋参与的论坛不计其数，按理早已轻车熟路。然而在这样一个政策制定部门召开、具有国际影响力的特殊场合，他到底该怎么去把握尺度？不能不说，不能乱说，还考验着他“敢不敢说”。
n 早年在杨少锋刚出道时，有位公司总经理曾评价他：“相当出众的才华，极其固执的个性。”他是一个个性非常鲜明的人。24岁那年，他就全盘推翻了全球咨询业老大麦肯锡为中国联通做的CDMA推广方案，在全国个推出“手机不要钱”的概念（详见经济日报出版社2004年出版的杨少锋传记《天生我才》）；投身房地产界之后，更以不惧、观点尖锐、言辞犀利、锋芒毕露著称。
n 深知自己处事风格的杨少锋会前起草了一份较为温和的演讲稿，然而听到财政部和众多官员纷纷认为“中国房地产没有泡沫”，并以此为基础讨论对房地产宏观调控的政策时，杨少锋坐不住了。上台后他把稿子一抛，句话就让所有人非常震惊：“如果按照国家统计局的数据，我们可以得出中国房地产没有泡沫的结论。然而，我们都错了，今天，我来告诉大家中国真实的房地产！”引实例、列数据，慷慨激昂连珠炮一般痛陈半小时。听得同声传译偷偷传纸条让他降低语速。财政部官员有点坐不住，世行专家纷纷围上来索要“整理稿”，同坐主席台的美国财政部驻中国经济与金融大使 Darid Dollar激动地个拿起话筒对台下说：“看到中国官方数据，房价涨幅仅略高于GDP涨幅，我们一直以为中国房地产没有泡沫，甚至认为中国房价在全世界这些国家中涨幅相对比较低。听到杨先生讲完，我才知道中国房价这么可怕！如果真是这样，那中国官方真应该好好看看我们所爆发的次贷危机的警示了！” 那么在半个小时的演讲中，他到底说了什么，能够让世行这么多专家及财政部官员如此震惊？ 在杨少锋看来，中国房地产可怕的并不是大家普遍关注的房价暴涨，而是两大问题：土地资本化和房地产货币化。实际上这造成了我们虚拟的流动性是官方数据的数倍乃至数十倍。
n 在这次论坛上，杨少锋向在场的官员们公布了这么一组数据：2009年9 月，当时全国排名前10的房企所囤的地是3．2亿平方米，到了20lO年12月31 日，排名前10的上市房企（包含在上市和港股上市的房企）囤地的总面积已经达到4．3亿平方米，一年多的时间囤积土地面积1亿平方米。这4． 3亿平方米，如果按照25平方米的人均居住标准，足够1720万人居住，而仅仅恒大地产一家，土地储备多达7238万平方米，按二三线城市人均居住面积 25平方米来算，也就是说就这一家企业囤积的土地足够300多万人住。
n 《中国经济周刊》2010年11月2日公布了上市房企囤地榜单，其中保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前10位，0位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年报等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。
n 尽管上市房企中前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一，但是，这仍不是中国土地储备量大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。进入“香港上市房企囤地排名” 前10名的是：恒大（7238万平方米）、碧桂园（4285万平方米）、绿城中国 （3200万平方米）、雅居乐（3115万平方米）、中国海外（3050万平方米）、合生创展（3020万平方米）、长和系（3000万平方米）、新世界中国（2577万平方米） 、富力地产（2462万平方米）、龙湖地产（2437万平方米），合计囤地3．44亿平方米。仅恒大地产一家的土地储备量，就远超于万科和保利地产土地储备之和。据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年～2009年10年时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米。这意味着仅仅这10年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括 2010年前9个月购置房产开发的土地2．9亿平方米。
n 那么，房企为何会如此热衷囤地？ 杨少锋指出，房企热衷囤地的关键，在于打通了资本市场的融资渠道，也就是所谓的“股地联动”。简单地说，某上市房企今年销售面积300万平方米，实现利润50亿，然后这个公司就可以给股民讲这样一个故事：你看，我手中还有3000万平方米的土地储备，足够我开发10年时间，未来房价肯定上涨，而我的土地成本和现在是一样的，所以我的利润还会更高，所以买我的股票挣钱。股民一看，对呀，这支股票值得投资，于是这个公司股价就暴涨，而这个时候上市房企通常干两件事，一个是大股东在高位抛售股票套现，二是公司增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，囤地之后编织新的股市故事继续融资，这个球越滚越大，于是动辄数千万平方米的土地储备就出现了。
n “房价上涨——收益预期增加——股价上涨——融资大幅增加——疯狂储备土地——收益预期增加——股价上涨——再融资”。在这个的资本链条中，土地资本化终的结果就是房企可以通过股市无止境的融资，再通过融资拍地。天价地则推动房价预期，房价预期反过来再让上市房企股价暴涨，股东直接套现或者资产大幅增加。房企的资产，在不成熟的中国股市中得到数倍的放大，推动了股市泡沫和楼市泡沫的双重滋生。
n 这一幕，早在2007年就开始疯狂上演，对此，杨少锋在2007年题为“半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛”的文章中曾经做过这样的分析： “随着股市的兴旺，通过股市融资成了开发商快速扩张的佳手段。没上市的公司急着上市，如世茂房地产、绿地集团去年在香港上市；已上市的房地产公司，则频繁地通过增发、配股等方式进行再融资。
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