房地产法理论与实务丛书：房地产金融（第2版）_洪艳蓉，等著_9787301196779

《房地产法理论与实务丛书》对近年以来房地产法的立法和理论进行了系统的梳理和总结，反映了对房地产法的最新研究成果。本丛书一共六本：房地产金融、房地产交易、房地产开发、房地产建设工程、物业管理、房屋征收与拆迁。本丛书基本囊括了房地产法的所有重要方面和重要制度，具有以下特点：（1）数位躬耕于房地产法理论与实务界多年的资深专家合集体之力倾力打造，很有权威性；（2）着眼于理论研究的最前沿，立足于最新的立法文件，很有时效性；（3）理论与实务并重，既有高深理论的系统阐发，又有实务操作的深入讲解，实用性很强。
在房地产领域，资金融通对于房地产开发商和购房者都具有决定性的意义。《房地产法理论与实务丛书：房地产金融（第2版）》立足于我国逐步建立的多元化房地产金融市场，以2008年国际金融危机、近年来的金融市场改革和房地产市场宏观调控为背景，结合最新的法律规定和实务案例，不仅探讨了房地产开发贷款、房地产企业上市融资、房地产项目融资、外商参与房地产开发及房地产投资信托（基金）等多种房地产开发建设融资方式，也探讨了住房抵押贷款、住房公积金贷款、住房储蓄银行、民间集资建房、产权式酒店等多种关系购房人的住房消费融资途径。此外，书中也探讨了房地产抵押、住房置业担保、房地产保险和住房抵押贷款证券化等多种房地产金融风险分担机制。《房地产法理论与实务丛书：房地产金融（第2版）》以独立的专题形式分类论述，包含“基本原理”、“国外相关制度借鉴”、“实务操作流程”、“争议焦点与案例分析”等各项内容，所用资料翔实，分析人理，第二版在保持原书框架体系的基础上，更新和补充了银监会的贷款新规、中期票据融资、房地产信托融资新模式、民间集资最新发展、房地产贷款风险管理及房地产市场宏观调控下的税费变化等多方面的内容，是最新的系统论述房地产金融的著作。《房地产法理论与实务丛书：房地产金融（第2版）》既适合购房者、房地产金融实务人员和理论研究者阅读，也可以作为房地产金融或法律专业学生的参考用书。

    高校的财产属于公益性财产，如果到期不能偿还贷款，银行不能请求法院强制执行，因而存在一定的风险。政府出具的承诺函从性质上不同于担保，但并非没有任何意义：一方面，高校的财政一般依赖于政府，政府的承诺函一定意义上增加了还款的确定性；另一方面虽然政府的承诺函没有法律上的拘束力，但代表了政府信用，反映了民众对政府的信赖，政府不应不信守承诺。当然，银行仍应通过其他途径加强对此类贷款的风险控制。
    （四）土地储备贷款
    土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构，实践中一般称为土地储备中心。土地储备机构是市、县人民政府批准成立，具有独立的法人资格，隶属于地方国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构受地方政府委托，依法取得储备土地，进行前期开发、保护、管理、临时利用和择机出售等活动，以实现政府调控和规范土地市场运行，促进土地资源合理利用的目标。根据《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）第10条的规定，可以纳入土地储备的范围包括：（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先权取得的土地；（4）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；（5）其他依法取得的土地。
    我国内地的土地储备制度借鉴了香港经验，即采用政府收购“生地”——未完成拆迁、水电气热等基础设施的土地，而后经由一级开发环节达到“熟地”标准一一即通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整（通常称为“七通一平”），再通过“招（标）拍（卖）挂（牌）”进入土地市场进行转让的土地开发模式。从1996年第一家土地储备机构在上海诞生以来，全国已有2000多个市、县相继建立了这项制度。
    由于早期发展不规范，我国土地储备机构在设立之初往往角色定位不明，自有资金稀缺，银行发放储备贷款时未办理有效的贷款担保，或者只是由地方政府部门出具承诺函；与此同时，土地储备贷款受宏观政策调控明显，如果土地储备机构从收购到出售土地这一过程中土地价格发生波动，例如土地价格因投资过热而下降，便会影响土地储备机构土地开发补偿费的回收，进而影响银行债权的偿还。在中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中，土地开发贷款被列为六大房地产信用风险之一。该报告指出：“土地开发贷款有较大信用风险。我国土地储备贷款2004年底余额为828.4亿元，综合授信额度更大。银行土地开发贷款面临四方面风险：一是土地储备中心资产负债率较高。
    ……

你还可能感兴趣

我要评论