商业地产运营管理_大连万达商业地产股份有限公司_9787302347101

一、商业地产与万达商业地产特色

商业地产，狭义上特指用于零售商业以及商务用途的房地产，以区别于满足居住功能的住宅地产、满足工业生产功能的工业地产、满足仓储物流功能的物流地产等。广义上，区别于所有自用的居住物业，泛指所有受供需规律影响，以物业租金收入为目的的长期房地产投资。

商业地产按具体用途划分可细分为零售、办公、酒店、公寓等类型。各个类型在选址、运营、效益等方面都有各自独特的规律。

商业地产的发展有三个阶段：初级阶段是开发公司阶段，中级是投资公司的阶段，最高级的是金融公司阶段。真正的商业地产实际上是金融公司资产证券化阶段。

首先是开发公司阶段，商业地产的投资商绝大部分是由做住宅的房地产商转型而来，它们把做住宅的思维带到商业地产的模式当中，将商铺做分割销售。这种实际上不是地产公司，是开发公司。

第二阶段是投资阶段，可以是零售企业，也可以是开发企业，甚至是其他类型的公司，在实践当中认识到销售商铺不可行，改成只租不售，统一招租，追求长期性的稳定。

第三阶段是金融公司资产证券化阶段，这时候的商业地产不再是房地产企业行为，而是金融公司将资产证券化的行为。这时候的购物中心的投资商和运营商，有90%都是金融公司。金融公司发行债券和股票，从市场上看是长期的资金选择项目，由证券机构、证监会、交易所来严格监督。由于按照资产证券化来设计，这种投资才是真正的商业地产。

二、万达广场的核心和综合效益

万达商业地产的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体，是不同商业地产类型集聚，形成独特商圈，相互依托共同经营的独特商业地产形式。

在多年经营商业地产的基础上，万达广场得到持续发展和逐步完善，成为汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能与业态的大型综合性建筑群。它将不同的业态融为一体，形成良好的互动作用，为共同繁荣创造条件。

从建设及运营的角度来看，万达广场围绕终端消费者的需求，通过功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，并以全新理念打造商业室内步行街，使商业中心内的各主力店和中小店铺之间形成有机联系，引导来访者合理流动，满足他们休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求。

从社会生活角度来看，万达广场是现代化城市生活方式的代名词与标志物。在万达广场中，消费者温饱层次之上的精神与物质文化生活需求得以完整满足，并被激发出更高层次的个性追求；消费体验成为消费者与社会和城市的情感联系，它帮助消费者找到自身定位，获得安全感与满足感。

（一）订单地产

“订单地产”是万达广场投资与建设的核心模式，它包括四个方面：联合协议，共同参与，平均租金和先租后建。

首先，万达通过与著名商家签署联合发展协议，约定共同的目标城市、经营的面积规模和租金条件。由于合作商家共同参与了目标城市的选定、具体选址、规划设计与技术三方面的研究与协调，因此每个项目在正式开发前就获得了合作伙伴的认可。然后万达再与合作伙伴以城市等级确定平均租金，简化合同洽谈步骤，以加快业务发展的速度。以上工作确定了目标城市、项目的面积与租金，万达在开工前与商家签署协议，然后再正式投入建设。

这种国内首创的开发理念，为万达在激烈竞争中争取了市场空间，成为近十年万达广场规模化快速扩张的法宝。

（二）综合效益一个标准万达广场城市综合体为社会创造的综合效益包括：

（1）带动产业结构调整；

（2）有效拉动消费需求；

（3）完善城市区域功能；

（4）创造大量就业岗位；

（5）创造持续巨额税源。

每一个城市的每一座万达广场，已不单是一组建筑，它还展现了城市建设成就；它是一个有特色的场所，容纳市民的大量活动；它已然成为一种日常生活方式，实现物质和精神的交融；它还是一个舞台，展示了社会价值的进步方向和人们的追求。“一座万达广场，一个城市中心”，万达广场已成为中国商业地产发展史中最辉煌的成就。