民法知识产权法-法大司考2014年国家司法考试本校生内部教材-(第二册)_刘家安，刘智慧编_9787562051800

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在合同分则部分，租赁合同是一个极其重要的合同类型。在规范方面，除《合同法》租赁合同一节的重要法条外，还应注意掌握《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《租赁合同司法解释》”）中的一些重要规定。
　　一、租赁合同的性质
　　租赁合同具有有偿、双务、诺成、不要式的属性。
　　就不要式而言，即便是房屋租赁，其本身也不要求具备书面形式，不过，应注意《合同法》第215条的规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
　　另外，与买卖合同一样，租赁合同当然属于债权合同。这就意味着，租赁合同的有效并不以出租人对租赁物有处分权为必要，出租他人之物的，租赁合同本身有效，不过，承租人不得以租赁合同对抗所有权人，后者可以要求承租人返还占有。
　　麴黪（2004／3／59）冯某与张某口头约定将一处面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？
　　A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁
　　B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金
　　C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失
　　D.冯某有权要求翁某承担违约责任
　　答案及解析：冯某张某虽然约定了1年的租期，但却未采用《合同法》第215条所要求的书面形式，因此，该租赁合同应视为不定期租赁合同，选项A正确。转租成立后，在原出租人冯某与转承租人翁某之间并不存在直接的租赁合同关系，有权向翁某收取租金的是张某，而非冯某，故选项B错误。还是根据租赁合同的相对性原理，冯某只有权要求张某恢复原状或赔偿损失，故选项C正确，而选项D错误。
　　二、租期
　　关于租赁合同的租期，应注意以下三个规则：①最长租赁期间为20年，超过部分无效；②不定期租赁，当事人双方均可随时解除租赁合同，但出租人解除合同时应在合理期间之前通知承租人（《合同法》第232条）；③定期租赁的租期届满，当事人继续租赁关系的，转变为不定期租赁（《合同法》第236条）。
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