城乡统筹背景下宅基地置换法律问题实证研究_孙建伟_9787513059459

本书以耕者有其田、居者有其屋为视角，梳理了中华人民共和国成立以来的农地改革方式，认为无论是农村集体化运动，还是家庭承包责任制，都是党和国家落实农村社会居者有其屋、耕者有其田基本策略。在对上海市郊区各试点和非试点地区调研的基础上，主要从上海市宅基地置换的背景、政策以及实践的特点等方面来描述宅基地置换实践。

在城市化中地方政府推行宅基地置换政策，某种意义上而言，其主要目的是为城市发展和建设提供用地或土地指标。特别是2004年，中央政府实行最严格的耕地保护制度，土地征用指标受到国家层面上的制约和监管，各地纷纷将视角转向本地区的集体建设用地，通过集体建设用地集约利用、置换和整理等措施，节余一定的建设用地指标，以缓解本地城市发展建设用地指标的困难。然而，由于当前关于宅基地制度的规定比较笼统，产权以及归属问题的界定一直比较模糊。因此，用宅基地置换来推动农村社会转型和城市化建设，不仅在制度层面上，而且在实践层面上都存在这样或那样的问题。本书主要关注上海市宅基地置换中涉地农民的住房权保障和生存权保障问题，在实践调研的基础上对这一问题进行了分析和研究。

第一，本书对宅基地置换的概念进行了界定。经过与安徽省的实践比较，作者认为上海市除了集约利用宅基地、补偿农民相应的住房外，还将宅基地置换与土地承包经营权置换小城镇社会保障、身份转变等措施结合起来；而安徽的宅基地置换则主要是将宅基地集约利用和整理，将节约的土地指标转移到城镇建设，实践中几乎没有用农地承包经营权来置换城镇社保，也没有发生身份转化。在这个意义上，笔者认为上海宅基地置换更加突出社会转型和产权置换的特征，且住房权保障和生存权保障问题相对比较突显。而安徽的宅基地置换则更加凸显农村宅基地的集约利用，住房权保障和生存权保障问题相对比较缓和。

第二，以耕者有其田、居者有其屋为视角，笔者梳理了新中国成立以来的农地改革方式，认为无论是农村集体化运动，还是家庭承包责任制，都是党和国家落实农村社会居者有其屋、耕者有其田基本策略。尽管在成文法层面上没有明确规定农村土地承担着农村社会的住房权和生存权保障，但是透过一系列政治策略和政治实践在农村社会的推行和完善，可以发现这些努力的方向和目的。但是这种政治策略和政治实践，在城市化中日益面临挑战和危机。基于地方政府的土地财政、基层社会的治理逻辑，特别是农地产权规则的不明确和不科学，地方政府征地和宅基地置换的实践正在挑战传统农村社会居住和生存的土地根基。笔者结合全国的调研，梳理了当前农村宅基地置换的宏观背景以及进一步改革的发展趋势，其中主要趋势则是将农村土地制度改革与社会保障为主的综合配套改革结合起来，尽管这种改革存在这样或那样的问题，需要从制度层面上进一步完善。

第三，在对上海市郊区各试点和非试点地区调研的基础上，笔者主要从上海市宅基地置换的背景、政策以及实践的特点等方面来描述宅基地置换实践。为了更好地认识上海市宅基地置换及其存在的问题，笔者将上海市宅基地置换与天津市宅基地换房、重庆市的地票交易以及安徽宅基地整理等做法进行了对比分析，认为各地推行的宅基地置换尽管名称不一，但实质上都是在城市化进程中，试图通过农村集体建设用地制度的改革，来获取本地区城市发展所需要的土地指标以及土地指标背后的财政收入。虽然各地在补偿标准上以及推行方式上存在差异，但在这种差异的背后，获得城市建设用地的土地指标，以及依托土地来经营城市的理念并没有实质性改变。地方在中央政府耕地指标监管日趋严格的背景下，纷纷从耕地以外的农村建设用地来寻找城市发展用地或用地指标。但是这一过程中，农村和农民的土地权益在某种意义上成为城市发展用地的牺牲品。农村社会的住房权保障和生存权保障问题逐渐凸显出来，成为城市化过程中的衍生物，并逐渐考验当前党和国家的执政能力。

第四，本书以宅基地置换后进城农民住房权保障为焦点。在宅基地置换中，由于传统农村生产方式、社会结构和家庭结构与城市相比，存在很大的差异，而这种差异性在宅基地置换后，成为进城后农民住房空间、住房习惯以及住房产权等问题的根源。目前，学界对于这方面研究非常欠缺，笔者通过调研和访谈发现，在宅基地置换中部分涉地农民还存在住房财产权难以得到有效地保障；自愿置换原则在当前的农村社会结构以及治理逻辑下，还得不到有效地遵守；农民进入小区后居住成本的上升所带来的损失威胁到其进入小区居住的可持续性；还存在家庭人口结构和置换中分配住房数量和空间的不可持续性等问题。这些问题致使进城农民的住房权保障很难得到有效地维护。笔者认为，应该在政策和法律层面上明确规定，在宅基地置换中应保障涉地农民的住房权。同时，为了有效地保障涉地农民的住房权，应该将宅基地置换中节余的土地或土地指标出让金一部分以股权化的方式返给涉地农民，并明确规定这部分资金应作为涉地农民及其子女的住房权保障金，并明确专款专用。

第五，以宅基地置换后进城农民生存权保障为中心。在宅基地置换中，各区县政府积极主动地推行土地换镇保，笔者认为这项政策及其实践，看似维护了农民的生存权，其实质是变相剥夺农民土地权利和生存权保障。地方政府推行土地换镇保实践，在法律层面还存在很多局限性，特别是将传统的征地补偿镇保模式，推广到通过镇保流转土地。城市规划区内通过镇保流转土地，配合宅基地置换后节余的土地指标实现，而在城市规划区内征收这些镇保流转土地时，由于镇保流转土地在法律层面是通过土地承包经营权置换镇保，与实践层面上地方政府因征地而将原来镇保流转土地任意变为国有建设用地存在悖论。笔者认为，在法律和政策层面上，用土地承包经营权置换镇保本质上是地方政府为了更好地控制集体建设用地而完成法律上和政策上要求给予失地农民落实社会保障的一种实践。在这个意义上，在宅基地置换中这种通过镇保流转土地，是传统征地制度在新的历史条件下一种延续，只不过这种延续在方式上和补偿上与传统的征地相比得到了改进和提升。但是通过剥夺农民土地权益和土地增值收益的思路并没有实质意义上转变，也没有落实中央政策所要求的农村集体建设用地与国有建设用地应该同地、同权、同价。因此，这种模式仅是在侵犯农民土地财产权基础上，在某种程度上维护了农民生存权保障。

但是，由于这种镇保流转土地方式与传统的征地方式相比，有了很大的改进，因此，在实践中其被郊区农民所接受与赞同。特别是镇保资金与镇保待遇不断得到提升，决定了这种模式具有一定合理性。但是这种镇保流转土地在各区、县镇保资金存在严重压力的背景下，特别是2010年新出台的《中华人民共和国社会保险法》所推行个人缴费、集体补助、政府补贴的新农保制度，不断地冲击着镇保流转土地实践的推行。根据实践，笔者认为，为了更好地维护涉地农民土地权益和生存权保障，法律应该在逐步改造土地换镇保的基础上，明确土地承包经营权换镇保后，涉地农民还应该基于土地所有权，享有土地经营管理权、征地参与权与因征地而享有的土地收益权；在土地换镇保后，涉地农民还应享有土地发展权；地方政府应该在土地换镇保过程中承担起其应该承担的涉地农民生存权保障的责任。

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